Se porter caution pour un locataire

En cette saison des déménagements/aménagements, il arrive parfois qu’un proche vous sollicite pour que vous vous portiez caution pour le paiement de de ses dettes locatives. Il vous est souvent difficile de lui refuser, mais attention avant de vous engager prenez la mesure des implications qu’un tel acte comporte.

La caution est une personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe deux formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.

La présence d’une caution n’est pas une obligation légale. Toutefois, un bailleur peut exiger la présence d’une caution pour louer son logement. En pratique, c’est souvent le cas y compris si vous êtes candidat à un logement HLM.

En effet, alors qu’au regard du code pénal, un bailleur se rend coupable de discrimination s’il refuse des candidats en raison de leur origine, de leur sexe, de leur patronyme, de leur situation de famille, de leur apparence physique, de leur état de santé, de leur perte d’autonomie etc. en revanche, la loi ne lui interdit pas d’écarter une personne qui ne présenterait pas de garanties financières suffisantes. Pour s’assurer du paiement des loyers, il est alors en droit d’exiger du candidat locataire qu’il lui présente une personne se portant caution pour lui.

La caution peut être une personne physique (parent, amis etc.) ou une personne morale (entreprise, banque, organisme type Action-Logement qui distribue la garantie Loca-pass, la garantie Visale, la garantie des risques locatifs par exemple…).

Par ailleurs, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu’elle dispose de garanties suffisantes pour se substituer au locataire en cas d’impayés.

Dans certains cas, le propriétaire ne peut pas demander de caution :

– Un bailleur, personne physique qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs, peut demander une caution seulement si son locataire est étudiant ou apprenti.

– Un bailleur personne morale (société, organisme Hlm…) ne peut demander de caution si le locataire est un étudiant qui bénéfice d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Les engagements verbaux sont sans valeur et, comme le précise l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point. C’est pourquoi la loi impose le respect de formalités très strictes pour la rédaction de l’acte de caution qui, à peine de nullité, doit être signé de votre main, et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires :

– La nature des dettes que vous avez acceptées de cautionner (loyer, charges, conséquences financières d’autres manquements du locataire comme, par exemple, des dégradations locatives). Leur montant doit être mentionné en chiffres et en lettres.

– La durée du bail.

– La reproduction, de façon manuscrite, de l’alinéa 5 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En cas de non-respect de l’une de ces obligations (par exemple : acte entièrement saisi à l’ordinateur, absence de signature), l’acte de cautionnement est nul de plein droit.

Le bailleur peut-il se retourner contre moi sans poursuivre au préalable le locataire ?

Cela dépend de l’engagement signé, la loi prévoyant deux formes de cautionnement : simple ou solidaire.

– Si la caution donnée est simple, le propriétaire doit avoir préalablement épuisé tous les recours dont il dispose contre son locataire (y compris la saisie et la vente de ses biens, article 2298 du code civil) avant de pouvoir se retourner contre vous, s’il n’a pu être ainsi payé. Dans la pratique ce mode de cautionnement est devenu très marginal. Les bailleurs n’ont en effet, aucun intérêt à l’accepter. Et comme ils ont souvent le choix entre de nombreux dossiers ils prendront celui qui propose une caution solidaire. Si vous êtes plusieurs à cautionner le locataire, le bailleur ne pourra poursuivre chaque caution qu’à concurrence de sa part.

– En cas de caution solidaire, le bailleur pourra agir directement contre vous dès le premier incident de paiement sans avoir à se retourner au préalable congre le locataire défaillant. En outre, même s’il y a d’autres personnes qui se sont aussi portées caution, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule d’entre elles en choisissant celle qui lui semble la plus solvable.

Est-ce que je réponds de toutes dettes du locataire ou seulement du loyer ?

Dès lors qu’elle n’est pas explicitement limitée dans l’acte de cautionnement, l’obligation de la caution peut s’étendre à tous les frais incombant au locataire : loyers et charges mais également frais de remise en état des lieux en cas de dégradations, indemnités d’occupation si le locataire se maintien dans les lieux après expulsion etc.).

Pour le savoir, reportez-vous à l’acte que vous avez signé.

Pendant combien de temps suis-je lié ?

Si vous vous êtes porté caution pour une durée déterminée (ce qui a été clairement indiqué dans l’acte, par exemple : je m’engage pour la durée du bail initial, soit 3 ans), votre engagement cessera automatiquement à l’expiration de ce délai. Vous ne serez alors plus tenu des dettes qui pourraient naître postérieurement.

Si en revanche, aucune indication de durée (durée indéterminée) n’est précisée ou s’il est écrit dans l’acte de caution que vous vous êtes engagé pour une durée indéterminée (ex : pour toute la durée de la location), votre engagement dure jusqu’au départ du locataire. Il vous est cependant possible de vous délier de cet engagement, de manière unilatérale, et à tout moment, en adressant au bailleur une lettre recommandée avec AR. Toutefois, la garantie ne cessera pas à la réception de ce courrier par le bailleur mais au terme du bail en cours (initial ou renouvelé).

Exemple : pour un bail conclu pour 3 ans, si vous dénoncez votre engagement au bout de 2 ans, vous serez néanmoins tenu des dettes jusqu’à l’arrivée du terme, soit pendant encore 1 an.