L’obligation de payer le loyer et les charges du logement loué, à la date convenue dans le bail et durant toute la durée de la location est l’une des principales obligations du locataire.
Les impayés de loyer sont difficiles à prévoir et sont souvent issus d’accidents de la vie (chômage, décès, maladie, divorce/séparation etc.). Même un locataire de bonne foi peut se voir empêché de payer son loyer et ses charges.
Des aides sont accordées aux locataires qui éprouvent des difficultés à payer leur loyer. Elles sont souvent mal connues et ne font pas tout, mais offrent un vrai coup de pouce. Et si l’impayé survient, s’en occuper le plus en amont du côté du locataire comme du côté du bailleur permet de trouver des solutions et d’éviter que l’impayé de loyer ne s’enlise dans une procédure lancée par le propriétaire, qui peut aboutir à l’expulsion du locataire.
Les remontées du réseau AFOC nous montrent que les locataires qui cessent de payer leur loyer ont souvent d’autres dettes parfois plus pressantes et que dans le traitement de la situation il y a parfois des incohérences que la loi Elan tente d’améliorer.
La loi Elan modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les dispositions du code de la consommation relatives au surendettement afin de mieux articuler les décisions judiciaires portant sur les impayés et l’expulsion avec les procédures de traitement de la situation de surendettement pour les locataires de bonne foi ayant repris le paiement de leur loyer et le remboursement de leur dette. Elle complète égale- ment les informations à transmettre à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et au juge d’instance (compétent en matière de baux d’habitation) afin de permettre un traitement des impayés plus efficient.
En effet, aujourd’hui, aucune articulation n’est prévue entre les mesures de surendettement traitant la dette locative et la décision judiciaire qui statue sur cette même dette, si bien que le locataire débiteur de bonne foi se trouve parfois confronté à une double injonction contradictoire. Le locataire peut vouloir payer une partie de sa dette, mais pour que son dossier soit accepté par la commission de surendettement, il ne peut rembourser que des dettes alimentaires. Il se trouve donc coincé avec un échéancier fixé par le juge qui mène la procédure de résiliation du bail sans qu’il y ait une articulation entre les deux procédures (judiciaire en résiliation de bail et de surendettement) ce qui crée cette contradiction, que l’AFOC dénonce depuis longtemps.
Les dispositions de la loi coordonnent donc les deux procédures en permettant que le juge statuant sur l’expulsion du locataire puisse prendre en compte les modalités de paiement prévues par la commission de surendettement, dont le plan conventionnel de redressement se substitue à l’échéancier prévu par le juge. Pour les locataires de bonne foi ayant repris le paiement du loyer et des charges et qui sont en capacité de se maintenir dans leur logement sans préjudice pour le bailleur, le texte prévoit une période probatoire de deux ans. Si les impayés recommencent, le propriétaire peut faire prononcer l’expulsion immédiatement.
Afin de mettre en œuvre la clause résolutoire, un commandement de payer doit être préalablement adressé au locataire et doit comporter, à peine de nullité :
– la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette ;
– le montant mensuel du loyer et des charges ;
– le décompte de la dette ;
– l’information que le locataire a un délai de deux mois pour payer, avec avertissement qu’à défaut d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail ;
– une mention de la faculté pour le locataire :
- a) de solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département dont l’adresse est précisée ;
- b) de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce (article 1343-5 du code civil).
Enfin, la CCAPEX dispose ainsi d’informations claires pour remplir sa mission d’examen de la dette et d’orientation du locataire débiteur. Ces mesures devraient entrer en vigueur au 1er mars 2019.
Pour autant, le propriétaire doit toujours s’adjoindre les services d’un avocat et d’un huissier de justice pour mener la procédure. Il ne récupérera son logement qu’au bout d’un long moment, notamment si la justice décide d’appliquer la période probatoire de deux ans. Le locataire, quant à lui, reste balloté entre commission de surendettement, CCAPEX et juge civil.
En cas de besoin, vous pouvez prendre contact avec l’AFOC départementale de votre lieu de résidence (liste sur : www.afoc.net) ou auprès de l’équipe de l’AFOC nationale.