Les prix du m² loué ont augmenté, en moyenne, de 14,2% entre 2003 et 2013 [1], soit un peu moins que l’inflation (prix à la consommation). Cependant, ce chiffre dissimule de très fortes disparités sur l’ensemble du territoire. Ainsi, à Paris, sur la même période, les loyers ont augmenté de 50%, largement plus que l’inflation et l’augmentation des salaires [2]. Enfin, il faut noter que le prix du m² est une fonction décroissante de la surface totale du logement. Autrement dit, les jeunes, sur-représentés dans les petites surfaces, paient leur m² plus cher.
Cette situation provient avant tout d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, causé par l’allongement de l’espérance de vie : aujourd’hui, quatre générations se côtoient et les jeunes décohabitent plus tôt pour leurs études, entraînant globalement un fort accroissement de la demande.
L’indice de référence des loyers (IRL) fixe l’évolution légale du loyer au cours d’un bail, mais l’absence de règles à la relocation permet l’envolée des prix. La loi du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) prévoit la création d’un encadrement des loyers dans les zones pourvues d’un observatoire des loyers, sur la base du loyer médian, avec un encadrement majoré et minoré à 20%. Répondant à la nécessité d’endiguer la spéculation, l’encadrement tel qu’il est prévu ne se donne malheureusement pas les moyens d’atteindre son objectif. Ainsi, certains experts considèrent que cet encadrement entraînera surtout une baisse des loyers les plus élevés –car au-delà du loyer médian majoré–, profitant donc principalement à des ménages aisés (-32% pour les 5% les plus élevés), et provoquera à l’inverse une augmentation des loyers les plus modestes, inférieurs au loyer médian minoré, représentant aujourd’hui 9% du marché dans des villes comme Paris et Lyon [3].
Pour autant, selon FO Jeunes, il est important de limiter le coût du logement et de préserver le pouvoir d’achat des ménages. La difficulté consiste à fixer un prix locatif du m², tout en prenant en compte la qualité du logement, sous peine de freiner la rénovation urbaine et l’amélioration de la qualité –notamment énergétique– de l’habitat. Par ailleurs une contrainte trop importante prendrait le risque de réduire l’offre locative. C’est pourquoi la limitation des prix doit se faire par l’encadrement des loyers (par un plafond au m² plus une augmentation contrôlée à la relocation) et par l’ajustement de l’offre, via la construction de logements, dans le parc privé comme social.
Autre dispositif prévu par la loi ALUR, la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Elle viendrait remplacer la Garantie des Risques Locatifs. Le principe est de garantir au bailleur le paiement des loyers, donc le versement d’une compensation en cas d’impayé, tout en mettant en place un plan de recouvrement avec le locataire et dans la mesure du possible, selon les situations, une solution de relogement. L’objectif est de permettre l’accès au logement de ménages précaires habituellement refusés par les bailleurs car présentant peu de garanties.
Selon FO Jeunes, sans discuter de la mise en œuvre de la GUL, encore incertaine (prévue pour début 2016) et discutée (elle serait essentiellement ciblée sur les publics précaires et jeunes), ce dispositif encouragera peu les bailleurs à louer à un public précaire s’il conserve la possibilité de choisir son locataire. Le bailleur aura tendance à prendre la GUL comme une garantie supplémentaire, et restera réticent à louer à un public précaire, découragé par de potentielles démarches administratives lourdes et laborieuses. La réactivité d’un tel dispositif est essentielle à son bon fonctionnement.
Sans remettre en cause la liberté de choix du bailleur, il est important aujourd’hui de limiter l’escalade des garanties demandées aux locataires : cautions, revenu, garanties des parents, loyers d’avance, etc. Un dispositif comme la Garantie Universelle des Loyers ne peut-il pas compenser ces exigences dont l’objectif est bien de se prémunir des impayés et dégradations ? Universelle (et non limitée aux jeunes et précaires), la mise en place de cette garantie entraînerait l’interdiction d’une caution, de personnes se portant garante (souvent les parents) et de justificatifs de revenus.
Enfin, ultime frein à l’accès au logement : les frais d’agence immobilière. Leur coût équivalent à un mois de loyer, ajouté à la caution d’un montant équivalent représente un coût d’entrée dans le logement très important. La loi ALUR prévoit de les déterminer en fonction de la surface, par un tarif au m² (ce qui entraînera, d’après les prévisions du gouvernement, une baisse des frais d’agence). Mais quel est le lien entre le montant du loyer ou la surface du logement et le service rendu ? Aujourd’hui, les agences immobilières exploitent le manque de confiance entre bailleur et locataire et l’urgence des locataires comme des bailleurs à louer un logement.
FO Jeunes revendique…
– L’encadrement à la baisse des frais d’agence immobilière ;
– la mise en place d’une garantie universelle des loyers et l’interdiction des exigences de garanties existantes (caution, garants tiers, attestation de revenus, etc.) ;
– un encadrement des loyers et des augmentations à la relocation sur la base de l’IRL, par un service public chargé de délivrer des autorisations d’augmentation après contrôle des travaux réalisés et de la qualité du logement ;
– l’augmentation de l’offre de logement pour un ajustement avec la demande.